La crise financiaro-économique, longtemps sous estimée et minimisée dans le pays qui l'a vu naître, devait au départ passer au large de la Roumanie sans même l'effleurer, puis sans n'avoir guère
d'effet, selon les déclaration confiantes de ses dirigeants.
Or loin d'être anodins, dans une économie mondialisée et une Roumanie intégrée aux flux économiques mondiaux, les effets sont chaque jour plus visibles.
Et pourtant, nous n'en sommes encore qu'aux prémisses. D'une part parce que la diffusion des difficultés au travers du monde sont progressives ; le Japon, qui se croyait un temps épargné, et
entrepris de racheter des débris du système financier américain, se réveille avec un déficit commercial absolument inédit. Même le tigre chinois, au départ ironique sur les déboires du
« professeur » américain multiplie les mesures de relances, et craint que sa croissance tombe au dessous des 8 % fatidiques...
D'autre part, peut être même surtout , parce que la crise financière se superpose à d'autres crises ou faiblesse de Roumanie dans un cocktail qui pourrait se révéler explosif, ou plutôt
dépressif...
George Bush senior avait un temps employé face à son adversaire aux primaires américaines en 1979, l'expression de « Vaudou Economy » pour qualifier la doctrine Economique de celui dont
il était peu près devenu le vice président... Et effectivement, l'expansionnisme budgétaire des années Reagan est connu, celui ci a d'ailleurs été un facteur déterminant pour parvenir au KO
économique de l'URSS qui ne pouvais plus suivre la course aux armements... et on était déjà, dans la logique d'un pays qui se permettait, durablement de vivre au dessus de ses moyens ... mais
pour en revenir à notre sujet dont nous ne nous sommes pas tant éloignés, la Roumanie peut apparaître sous bien des aspects comme l'autre pays du Vaudou Economique...
1 - Crise d'un modèle de développement économique.
La photo présente encore très bien ; une croissance impressionnante sur les années 2000, qui a cumulé en rythme annuel à la fin de second trimestre à 9,3 %, et 9,1 % à la fin du troisième, on se
croirait assurément sur le continent asiatique.
Le chômage était descendu à moins de 4 % de la population active, c'est à dire en dessous du taux de chômage frictionnel (personnes en transition entre 2 emplois) considéré comme normal par les
économistes, à environ 5 % de la population active. On peut certes discuter sur les chiffres, qui ne porteraient que sur les personnes indemnisées, sur le fait aussi que beaucoup de personnes
envoyées encore jeunes à la retraite en Roumanie ne l'auraient jamais été dans n'importe quel autre pays, et enfin sur le fait que beaucoup de personnes au chômage ou tout simplement
insatisfaites de leur sort, avaient tendance à partir travailler dans d'autres pays, cela touchait visiblement autour de 3 millions, et il était d'ailleurs jusqu'à tout récemment de plus en plus
facile pour eux de partir...
Oui, mais voilà , la Roumanie a t-elle connue une période de fort développement... ou simplement de forte croissance... Sur la partie qualitative au sens fort du terme qu'implique le
développement véritable, si suffit de jeter un œil au système éducatif, ou plus encore au système médical pour mesurer l'immensité du chemin qui reste à parcourir... Idem sur les infrastructures,
tant routières que ferroviaires, essayez de traverser une fois le pays par un mode de transport terrestre et vous serez fixés... et épuisé... mais le ridicule tuant ici encore moins qu'ailleurs,
un ministre ayant affirmé que la Roumanie n'a pas besoin d'autoroutes est toujours très présent dans la vie politique du pays, c'est l'actuel président (et ses collègues ont fait en sorte que les
travaux avancement le moins vite possible)
Au niveau de la corruption par contre, il semble que les choses aillent plutôt mieux, mais la Roumanie n'arrive pas à se départir de sa très mauvaise habitude de changer en permanence les règles
du jeu, y compris au niveau de toutes les normes affectant les entreprises..
Mais focalisons nous sur l'économie proprement dite du pays.
En Roumanie on invente pas, ou très peu. On copie en revanche beaucoup, souvent avec brio, parfois sans discernement. Il n'y a pas de honte, les Japonais par exemple l'ont fait admirablement à
partir de la fin du 19eme siècle, et ont depuis longtemps dépassé leurs maitres dans certains secteurs des hautes technologies, et pas seulement. Depuis sa fondation la Roumanie a beaucoup
assimilé d'autres pays Européens, souvent avec succès, et les résultats, notamment dans l'entre deux guerres, ont été très positifs.
Quand les communistes roumains ont voulu, à la fin des années 60, développer rapidement une industrie puissante, ils ont (eux...) organisé des appels d'offre internationaux, par exemple pour leur
industrie de camions (contrat obtenu par Man) ou de voitures, remporté pour le 1er épisode par Renault, qui a été charge de mettre en place toute le production du modèle Renault 12 en Roumanie
(modèle fabriqué sous licence de 1970 a 1977).
Le problème est que la création est venue d'ailleurs, qu'il n'y a jamais vraiment eu de démarche pour concevoir des modèles vraiment nouveaux et innovants, ni même pour au moins améliorer le
modèle existant. Cela a débouché sur une « ossification » complète ; le modèle ayant plutôt tendance à se dégrader jusqu'à la privatisation de Dacia, a été fabriqué jusqu'en 2004,
soit... 34 ans d'affilée...
Cet exemple peut être généralisé à de nombreuses branches industrielle, et même à l'économie en général...
Certes, le manque d'incitation à innover est typique du système communiste, faute de concurrence, mais cet exemple est révélateur de la tendance locale, encore aujourd'hui, à importer des modèles
(y compris économiques, financiers...) de l'étranger, sans forcément prendre le recul nécessaire...
Et que voit on ? Que le modèle américain, au moins sur une partie de ses caractéristiques « saillantes » - et dangereuses - a la part belle...
Tout d'abord une désindustrialisation (pardon, on dit tertiarisation) très inquiétante... comment donc, au pays très industrialisé ou la doctrine officielle, proclamée par Ion Illiescu, était
précisément « Nous ne vendons pas notre pays ! »...
Et c'est sans toute justement en partie a cause de ça, en fait...
Il a fallu très longtemps pour que les choses changent dans l'industrie Roumaine, déjà durement affectée par la politique autarcique de N. Ceaucescu qui a conduit a une diminution
drastique des achats d'équipement performants au cours des années 80...
Dans les années 90, bien souvent, une politique du statut-quo a permis le maintient en place des anciennes directions, de valeur très inégales, et qui se sont concentrées sur leurs propres
intérêt, et ont bénéficié de la rente que constituaient leurs positions. Certains ont racheté des sociétés, d'autres se sont servis, d'autres encore, voyant le vent tourner, voire l'aidant
franchement à tourner, se sont surtout intéressé au potentiel immobilier ou matériel que constituaient des locaux industriels, souvent près des villes...
Le maintient assez prolongé de certaines protections, une très lente privatisation compensée autant que possible par des subventions publiques par nature limitées, l'absence d'une réelle culture
managériale et environnementale, l'insuffisante prise en compte de la concurrence extérieure et de sa progression constante (progrès continu, technique, environnemental, commercial) a conduit
vers la mort un grand nombre d'industries roumaines, dont en plus les sites de production étaient souvent sur dimensionnées dès le départ. (et hypertrophie du secteur chimique du à Elena
Ceaucescu).
Bien sur le secteur privé s'est développé de son coté, au travers de plus petites entités, spécialement des des branches comme le textile, peu capitalistiques, mais aussi le meuble, et d'autres
encore, mais le postulat de base pour la plupart des entrepreneurs locaux a été de se baser sur le très faible coût de la main d'œuvre, en négligeant trop souvent de faire un effort régulier pour
augmenter la productivité et la qualité des productions...
Certes il y avait quelques pleurons, mais, indépendamment des prix souvent discutables auxquels ils ont été vendus (certains diront que c'était le prix de l'entrée dans l'OTAN et l'UE...) ils ont
généralement été attribués à des groupes étrangers, parfois bien obscurs, contre des garantie d'investissement et de pérennité bien vagues et difficilement applicables (Cas de ARO par exemple...)
et donc les centres de décision ont quitté le pays.
Avec l'ouverture progressive du pays dans les années 2000, impliquant la mobilité de la main d'œuvre, le niveau des salaires s'est mis à augmenter de plus en plus vite, et beaucoup de sociétés
ont été mises en difficulté, d'autant que d'une manière générale beaucoup de patrons roumains avaient été habitués à une gestion à court terme en vertu de laquelle l'achat de 4*4 voire de villa
de luxe avait priorité sur l'éventuel investissement, si il restait de l'argent, dans des équipements plus modernes pour la production.
Cela a aussi coïncide avec l'évidence de la formidable envolée de l'industrie chinoise, la flambée concomitante des matières premières, métaux, énergie (progressivement libéralisée), et
l'industrie roumaine, pénalisée aussi par la difficulté de trouver de manière fiable des matières premières / composants de qualité auprès de sous traitant locaux, est tombé dans un déclin plus
marqué que ne le montrent les chiffre. La politique monétaire de la banque centrale, visant une baisse accélérée de l'inflation grâce à une monnaie forte, (le leu est aujourd'hui plus fort face à
l'Euro qu'il ne l'était il y a 4 ans...) a constitué une difficulté supplémentaire en favorisant les importations.
Dernier facteur aggravant sur le long terme, perdant son avantage prix et peinant, pour diverses raisons, à faire face aux exigences de respect des délais et de qualité exigés par les client
étrangers et offerts par les sociétés d'autres pays, une bonne partie de l'appareil de production s'est progressivement désintéressé des marché d'export et s'est concentrés sur le marché
national, ce dernier offrant encore de bien meilleures marges, et moins exigences sur la qualité, les délais (Du fait de ce qu'on appellera un « effet de résignation »). Ceci a été
encore favorisé par l'explosion de la demande immobilière, qui a assuré un débouché facile, rémunérateur... mais cyclique, et aujourd'hui bloqué...
Certes, il y a des industries en Roumanie, il y en a même heureusement beaucoup, mais pour l'essentiel d'entre elles elles sont aux mains de grand groupes étrangers...
La Berd a joué un rôle très positif dans la mesure de ses moyens pour mettre en valeur quelques « pépites », et les fonds d'investissement SIF ont constitué une sorte d'embryon de
capitalisme industriel roumain qui ne s'est hélas jamais développé, comme l'illustre d'ailleurs la part redevenue infime du marché boursier roumain par rapport à la taille de l' économie
réelle.
Le textile a été une industrie « de passage » en Roumanie , ceux qui n'ont vendu que de la main d'œuvre et n'ont pas sur créer une vraie marque sont morts ou vont mourir... et de
toute façon, à part quelques exception, comme par exemple Jolidion qui a eu l'intelligence de développer son propre réseau de vente y compris à l'étranger, il s'agit de sociétés de taille
moyenne... mais ce n'est pas grave nous expliquera t-on, l'industrie automobile a pris le relai, hélas toujours sur un principe largement inspiré du lohn textile, à savoir basée sur une main
d'œuvre peu chère... la récente grève chez Dacia aura sans doute de graves répercussions d'ici 2 ans, peut être plus d'ailleurs pour la façon dont elle a été conduite (la grève a trainé en
longueur) que pour la hausse des salaires qu'elle a entraine...
Nokia s'est installé à Cluj... mais de même qu'il lui a fallu quelques mois pour décider de quitter l'Allemagne, qu'est ce qui l'empêche, d'ici quelques années, de partir à quelques centaines ou
milliers de km plus à l'Est ? Les centres de décision sont ailleurs, et la Roumanie se résume à offrir de la main d'œuvre...
La Roumanie compte déjà deux fois moins de grandes entreprises que la moyennes des pays de l'Est, et ces groupes sont très majoritairement étrangers...
De fait, avant même d'entrer dans la crise qui s'amorce, j'avais l'habitude de demander à mes interlocuteurs roumains, dont certains pouvaient disposer d'un bon niveau économique, de me citer le
nom d'un grand groupe industriel à capitaux majoritairement roumains... En général je n'obtiens pas de réponse...
Une dernière chose ; si la Roumanie a connu une forte croissance ces dernières années, il ne faut pas oublier que, notamment au niveau du gouvernement et des instances de direction du pays, le
poids des importateurs a été prépondérant... ce qui est un facteur de plus expliquant que cette croissance ait été si déséquilibrée entre consommation et production.
Certains se moquent volontiers de la Hongrie, pays très endetté, et qui a encore beaucoup plus largement vendu ses sociétés aux groupes étrangers, mais la Hongrie dispose d'infrastructures très
supérieures à celles de la Roumanie, et il me vient instantanément en tête le nom d'un grand groupe industriel hongrois, MOL...
Certes me répondra t-on, pour l'industrie ce n'est pas facile, mais la Roumanie est un pays à fort potentiel agricole... ce qui rend la situation actuelle de l'agriculture d'autant plus
affligeante, pour ne pas dire rageante...
Sans entrer dans le détail, il suffit d'aller faire un tour dans les divers hypermarchés roumains, (jusqu'à présent pris d'assaut), ce secteur connaissant une très forte croissance suite à
l'engouement des roumains pour ce mode de distribution. En regardant au rayon des fruits et légumes, on se rend compte que la grande majorité des fruits et légumes qui seraient cultivables ici
sont en fait... importés...
Il est facile de jeter la pierre à la grande distribution, c'est vrai qu'il est sans doute plus facile de passer par ses « fournisseurs habituels », qui approvisionnent aussi les autres
pays... plus pouvoir de négociation accru... mais la grande distribution n'a t-elle pas pourtant comme obsession, pour offrir des prix bas gages de parts de marché, de baisser ses coûts ?? Or le
transport coûte très cher à notre époque...
Donc si ces produits sont importés, c'est sans doute qu'il n'y a pas d'autre solutions...
Parce que localement il n'existe sans doute pas assez de filières permettant un approvisionnement constant de produits de qualité, et répondant aux normes d'esthétique et de calibrage en
vigueur... Pour trouver des produits locaux, (goûtus, mais à l'aspect moins flatteur) il vaut mieux faire les marchés, mais la encore on trouve beaucoup de produits importés...
C'est en partie lié au formidable morcellement de la propriété agricole qui a eu lieu en Roumanie après révolution, à cette distribution de petits lopins, qui a induit un quasi retour au moyen
age dans les campagnes... si on ajoute la sous mécanisation, qui est sans doute liée, le peu de remplacement des arbres ou pieds en fin de vie (investissements trop importants... mais pourtant
les autres pays y parviennent, eux,...), l'absence de vraie politique de remembrement au niveau étatique...
Comment expliquer que le vin roumain présente un rapport qualité prix très nettement plus faible que son homologue hongrois, qui est censé supporter des coûts de production supérieure ?
Pourquoi le porc roumain est il sensiblement plus cher que celui importé de Pologne ???
Parce que, au moins pour une grande partie, la filière agricole roumaine est restée, ou plutôt retombée (car elle exportait massivement au temps du communisme, au moyen d'une vraie organisation,
mais aussi au prix de privations...) dans un morcellement et un manque d'organisation qui rend coûteux, compliqué et aléatoire de travailler avec elle, sans même prendre en compte la variabilité
des récoltes d'une année sur l'autre.
Il existe par exemple des départements ou il n'existe plus un seul abattoir aux normes, passage non anticipé aux normes européennes oblige...
L'agriculture est davantage vue par les politiques sous le prisme social, on saupoudre les aides aux personnes, ce secteur souffre d'être trop émietté à tous les points de vue, il n'y a pas assez
de vrais entrepreneur, et dans une activité qui consomme beaucoup de capitaux, pas assez possibilité de financement accessibles pour projets qui pourraient être viables, surtout intégrés dans une
notion plus globale de filières.
Restent heureusement les services, panacée proclamée des économies post-industrielles, et notamment anglo-saxonnes...
Ceux ci ont effectivement connu un développement foudroyant, il faut dire que les régimes communistes n'étaient pas spécialement réputés en le matière, il y avait vraiment de la marge...
Il faut cependant regarder plus dans le détail ;
Le tourisme, grâce à un potentiel naturel important (mer, montagnes, lacs, monuments historiques...) semble constituer depuis longtemps, et hélas sans doute encore pour longtemps, un
secteur d'avenir... mais concrètement il souffre encore du manque d'infrastructures, de professionnalisation et d'un rapport qualité prix qui le rend insuffisamment attractif aux touristes
étranger, (la cap du million de touristes étrangers attirés par an a toutefois été passé) par exemple en comparaison des pays voisins que sont la Bulgarie ou la Hongrie.
L'équipement des stations de ski ou des stations de la mer noire est encore en retard, de même que la perception même de la notion de confort pour un touriste, et le plus gros potentiel réel, le
tourisme vert ou thermal, est encore trop peu exploité, faute de mise en valeur suffisante...
Ce secteur a surtout bénéficié de la hausse du niveau de vie local, et offre en majorité ses services à une clientèle locale rendue encore partiellement captive du fait des infrastructures
terrestres dépassées... ou de ses habitudes, même si la diversité des liaisons aériennes est, elle, en rapide progression...
Le principal moteur des services est plutôt le commerce, segment qui compte a lui seul près du tiers des 100 plus grosses sociétés roumaines...
Demandant souvent assez peu de capitaux et de connaissances théoriques si pratiqué à toute petite échelle, c'est sans doute le secteur qui a prospéré le plus tôt après la révolution roumaine,
avec l'apparition des petites épiceries de quartier et de petits kiosques, ainsi que le phénomène souvent au mieux gris du bazar (vente a l'étalage de marchandises ramenées de Turquie ou
d'ailleurs). Sont aussi apparu des « mini grossistes », et beaucoup d'importateurs, souvent exclusifs, lesquels, jouant de la rareté des produits, profitaient de leur position pour
réaliser des marges très confortables. Cet empilement des marges favorisait la hausse des prix et la limitation du pouvoir d'achat.
A partir de la fin des année 90, et surtout au milieu des années 2000, se sont développées à la suite de Metro les enseignes de la grande distribution moderne généraliste mais aussi spécialisée,
le plus souvent étrangères, du type de Carrefour, Selgros, Kaufland, Bila, Auchan, Cora, ... et également Praktiker, plus récemment Ikea, etc...
Ces enseignes dont la part de marché a cru de manière exponentielle en quelques années (au dépriment des micro structures de vente) ont été une source importante d'investissements, ensuite
d'emploi, et aussi un facteur qui a aidé a limité la hausse des prix et à augmenter le pouvoir d'achat local... même si leur recherche permanente du meilleur rapport qualité prix allié à l'offre
relativement étroite du système productif roumain a conduit à un recours massif à l'importation.
Elles ont au passage aussi beaucoup contribué aux difficultés de circulation dans les grandes villes roumaines... mais elle ont aussi beaucoup aidé à remplir les caisses de l'Etat, car
contrairement à leurs concurrents de petite taille, elle, elles ne trichent pas, et donc la collecte des recettes de TVA a explosé...
Les prix affichés restent cependant sensiblement plus élevés qu'en Europe de l'Ouest, notamment (mais pas seulement) pour des raisons logistiques, et dépit de salaires encore assez bas, au moins
sur le papier...
Un des leviers de la frénésie de consommation, avec la multiplication des tentations offertes par la grande distribution, a été le recours massif à diverses formes de crédit à la consommation, ce
recours à l'emprunt étant lui même stimulé par la constatation d'une croissance objective de 25-30 % des revenus (augmentation des salaires et monnaie forte), et le sentiment diffus, profondément
trompeur et dangereux, qu'une telle tendance allait se prolonger durablement...
Enfin, à ne pas oublier, les services liées aux nouvelles technologies, une des forces et fiertés légitimes de la Roumanie. Même si le pays avait développé des techniques intéressantes du
temps du communisme, l'existant, devenu progressivement obsolète, n'a pas eu de suite après la révolution, et dans les années 2000 la jeune génération est passée directement aux langages les plus
récents, et s'est distinguée au niveau international.
Le plus gros problème vient cependant du fait que dans ce domaine aussi y a eu assez peu de sociétés qui ont réussi à développer leurs propres produits, des logiciels, générateur de revenus
réguliers, et d'une visibilité sur le marché, avec une marque connue des utilisateurs finaux.
Et parmi ces sociétés, une bonne partie (fabricants d'anti-virus, etc) ont été rachetées par des sociétés étrangères intéressées par les produits, et surtout par le savoir faire.
Les gros bataillons des sociétés restantes sont des sociétés dites de services, qui assurent en général la sous traitance de services informatique, notamment pour l'export. Elle emploient
beaucoup de monde, mais leur position sur le marché est moins assurée, dans le sens ou la concurrence pour des prestations banalisées est beaucoup plus forte, internationale, et plus largement
basées sur le facteur prix, avec le risque de remise en cause en cas de variations de prix, de monnaie, ou simplement arrivée d'un nouveau pays ou zone sur le segment en question.
Sur la partie services, on peut ajouter la partie call center et centres de services, qui se sont beaucoup développés.
Au niveau du service, la Roumanie bénéfice en effet encore d'un fort avantage grâce à son multi-linguisme (Anglais, mais surtout français, Allemande, Italien...). Pour le Français cela durera
jusqu'à ce que certains pays d'Afrique ou du pacifique arrivent à proposer une offre fiable...
2 - Crise immobilière / mentalités
La crise de ce secteur mérite d'être développée et considérée comme une crise à part entière. L'adage « quand l'immobilier va, tout va » est aussi valable à rebours, comme on l'a vu aux
USA.
En Roumanie, une situation spécifique a abouti à un emballement extraordinaire qui pourrait bien se transformer sous peu en déroute (presque) de la même ampleur...
La politique nataliste de Ceaucescu induisait une forte croissance de la population, même si la densité de population en Roumanie est très comparable à celle de France, c'est à dire très
raisonnable dans une perspective européenne.
La mesure phare des années 90, encore une fois sous la marque Illiescu, a été de permettre à la plupart des ménage d'acheter à crédit le logement qu'il occupaient (généralement appartement dans
un immeuble de béton) à un prix très bas, qui s'est finalement transformé en « cadeau » avéré, du fait de l'hyperinflation de la fin des années 90...
Avec ce système, en simplifiant, une génération entière s'est retrouvée propriétaire de son logement, contribuant à maintenir des prix de logements très bas, et décourageant au moins
provisoirement la construction de nouveaux logements, (l'accès massif à la propriété tuait la demande, avec de plus des prix de logements très bas comme référence...). C'est sur les années 90
que, l'état ne construisant plus, et l'initiative privé prenant très peu le relai, est progressivement apparue une pénurie de logement, sans rattrapage visible... (départ du balancier)
Par ailleurs, la population est progressivement entrée en possession de divers terrains ; rétrocessions suite aux confiscations communistes d'après guerre, récompenses diverses, etc
Au cours des années 2000, on a vu se conjuguer progressivement plusieurs phénomènes, qui vont contribuer à un retour de balancier générant des excès inverses ;
Tout d'abord, la génération qui vivait chez ses parents a progressivement eu besoin de prendre son indépendance, donc nécessité de trouver des logements pas forcément disponibles sur le marché,
la construction s'étant quasiment arrêtée dans les années 90.
Ensuite une bonne partie des roumains partis travailler à l'étranger, qui ont constitué des économies substantielles, sont entrés dans le schéma classique de « construction d'une maison au
pays », maisons qui souvent restaient vides... mais leur construction occupait une bonne partie de la main d'œuvre du secteur.
Les étrangers se sont aussi rendu compte de la différence importante des prix entre leur pays (développé, et à forte densité) et la Roumanie, et ont commencé à acheter des terrains, notamment les
italiens dans la région du Banat. La législation roumaine ne permet à ce jour aux étranger d'acheter directement des terrains, mais elle est facile à contourner, en créant une société ou en ayant
recours à un prête nom...
Autre facteur très important ; il est ici difficilement admis par les gens de louer un logement, plus qu'ailleurs c'est considéré comme une perte financière inacceptable ; de fait, environ 90 %
des ménages sont aujourd'hui propriétaires de leur logement, seulement 10 % étant loué, ce qui crée d'ailleurs une forte pression à la hausse des loyers, vu l'étroitesse du fond locatif.
Cela crée aussi une pression à la hausse du prix des logements ; une famille fera tout pour acheter un studio à un enfant parti étudier dans une grande ville, quel que soit le prix, l'idée étant
qu'en devenant propriétaire et ne payant pas de loyers on est forcément gagnant ( donc est exclue d'entrée l'hypothèse d'une forte baisse des prix immobiliers, combiné au fort coût du crédit...)
A partir du milieu des années 2000, il n'était pas rare de trouver des logements vides dans les grandes villes, car « pourquoi s'embêter avec des locataires », dans un pays ou en plus
le propriétaire doit payer les factures des réseaux que le locataire n'aurait pas payé, ceci alors que la hausse annuelle des prix de l'immobilier représentait un gain bien supérieur à ce que
rapporterait un loyer.
Dans un pays ou la « débrouille » est proverbiale, et où les gens cherchent en permanence à « flairer » les bonnes affaires, avec un penchant très fort pour l'imitation quand
apparaît quelque chose de nouveau, la ruée vers l'immobilier a pris une l'ampleur considérable.
Ceci d'autant plus qu'une grosse partie du développement se concentre sur les très grande ville, en gros une dizaine, et cela, ajouté à un excédent évident de population dans les zones rurales,
fait que les transferts de population sont rapides et massifs. Le taux de fréquentation de l'enseignement supérieur explose (les facultés y voyant un bon moyen d'augmenter leurs revenus, et leur
influence...) et la plupart des jeunes diplômés, y compris ceux qui viennent des petites villes, cherchent à se fixer dans la « grande ville » après leurs étude, surtout si ils ont
formé un couple avec une autre personne, probablement venu d'autre part qu'eux ou originaires de la ville en question.
La demande existe donc,. Savoir si elle est solvable est déjà autre chose, mais les banques vont jouer un rôle fondamental en prêtant de plus en plus, sur des durées de plus en plus longues. Les
crédits en devises étrangères, dont des taux beaucoup plus attractifs, et l'optimisme généralisé au vu d'une croissance robuste font le reste.
D'ailleurs, il existe mille et une astuces pour gonfler ses revenus officiels, la banque ne prenant de toute façon en compte que les revenus sur les trois derniers mois... même les banques ne
sont pas forcément dupes des revenus des personnes, mais elles ont pris des garanties, et tant que les prix montent...
L'explosion des prix est aussi encouragée par celle des coûts ; la productivité n'a jamais été réputée dans les régimes communisme, et de plus en plus d'artisans de la construction partaient à
l'étranger. Le pays ne possédant pas vraiment de système de formation professionnelle, des pénuries de main d'œuvre apparaissent dans le construction, et bien souvent on a recours à des personnes
non qualifiées, qui se forment sur le tas, quand elles se forment. Résultat, également du fait du manque d'équipements, modernes, performants et fiables, dans certains cas le rapport de
productivité entre un ouvrier en construction de Roumanie et son homologue occidental est de 1 à 7...
Stimulés par l'explosion internationale du coût des matières premières, les coûts des matériaux augmentaient encore plus vite, du fait aussi d'importateurs exclusifs, des coûts d'importation, ou
au contraire les prix des produits locaux étaient maintenus par des cartels (Ciment,...) bien plus chers que dans le pays, du fait qu'il ne coûte pas moins cher de faire venir ces produits de
l'extérieur du fait du surcoût de transport...
La perspective de l'entrée de la Roumanie dans l'EU e enflammé encore plus le marchés ; des groupe de promotion immobilière étranger se sont rués sur ce potentiel à très forte croissance et
profitabilité, et la population s'était persuadée qu'une « harmonisation » des prix vis a vis de l'Europe de l'Ouest allait rapidement se faire (sans prendre en compte le fait que la
richesse doit être crée par la production, qu'elle ne se décrète pas...). Sous le leitmotiv « nous entrons dans l'UE », les prix montaient, dépassant allègrement ceux de la Hongrie
voisine, pourtant plus riche et mieux ancrée dans l'économie privée, mais personne ne s'en étonnait... tant qu'on avait pas dépassé trop visiblement les prix d'Europe de l'Ouest.
Et on en est arrivé à une véritable frénésie spéculative ; en creusant, on se rendait compte que la plupart des gens qui achetaient des terrains le faisaient à titre
« d' investissement », non pour les utiliser ou faire construire pour eux, mais simplement en attendant une grosse plus value à la revente à quelqu'un qui aura lui assez d'argent
pour construire... ou assez de revenus pour emprunter suffisamment, sans regarder à la dépense en faisant des comparaisons internationales...
Des terrains agricoles, pas très loin des villes étaient « parcellisés » au crayon à papier en « lotissements » sauvages, de vagues voies d'accès, beaucoup trop étroites,
étaient vaguement prévues et laissées disponibles, et ces « parcelles » se vendaient comme des petits pains... personne parmi les particuliers crédules et enfiévrés ne savait que pour
avoir une chance de pouvoir construire, tous les propriétaires devaient ensuite s'entendre pour faire un plan d'urbanisme, et personne ne le découvrait puisque de toute façon personne ne compte
faire construire pour lui, mais juste s'enrichir très bientôt à la revente... Et il ne fallait pas compter sur les apprentis agents immobiliers (profession jusqu'à il y a peu très à la mode) pour
les informer...
Faut il préciser que l'accès à ces zones se faisait souvent par un chemin de terre, impraticable par temps de pluie et non déneigé l'hiver, et que bien sur les réseaux publics n'étaient pas
présents dans la zone, et vu que les communes roumaines manquent de moyens, si un jour ils doivent être prolongés jusque là, cela se fera au frais du premier qui s'installera, ou de plusieurs
dans le cas, très improbable en Roumanie, ou ils parviendraient à se mettre d'accord...
Ceux qui n'achetaient pas pour spéculer achetaient, affolés par la hausse, en se disant ; maintenant c'est déjà très cher, mais si je n'achète pas très vite, je ne pourrai bientôt plus rien me
permettre du tout...
Le capitalisme de boutiquier des années 90 était devenu un capitalisme d'immobilier... le loto ou la politique ne passionne pas autant les ménage que les dernières transactions d'appartement, de
terrains, tout le monde en parle, s'y met, en rêve... c'était devenu une affaire nationale... on ne jouait pas en bouse, mais on connaissait les prix au m² des logements (murs inclus, charmante
spécificité locale...)
On construit partout, dans tous les sens, et parfois n'importe comment... la cohérence des zones, des hauteurs, etc ne se mettent que difficilement en place, après beaucoup de scandales et de
corruption... des nouveaux quartiers poussent en toute incohérences, dans certaines zones les mairies n'arrivent pas à faire déployer les réseaux...
Et justement cette difficulté à mettre en place les réseaux, en limitant le nombre des terrains à lotir, renforce la pression à la hausse sur le foncier vraiment « utile ».
Et la solidarité des familles, encore très forte en Roumanie, permettait d'acheter à des prix énormes, en cumulant un maximum de revenus...
En l'absence de baromètres fiables et objectif du marché et des prix, les agences immobilières, payées au pourcentage de la transaction, accentuent la hausse des marchés, en publiant et affichant
des prix sans cesse plus élevé, et en rendant plus difficile de négocier les prix avec les propriétaires.
Avec le commerce, c'était un autre des principaux moteurs de l'économie... 2007, année de l'entrée dans l'UE, fut par définition euphorique... 2008 démarra encore plus fort... le seul élément qui
inquiète depuis longtemps les personne connaissant un tant soit peu l'économie, le fait que les salaires / revenus de la population, qui, bien qu'en hausse sensible, soient totalement déconnectés
de l'explosion des prix de l'immobilier, n'inquiétait personne, et surtout pas les « spécialistes » de l'immobilier. De toutes façon « les étrangers ne peuvent pas comprendre, le
marché roumain est spécifique ». La « demande » existait, même si une bonne partie de la demande n'est pas liée aux besoins réels et immédiat pour se loger, et si une bonne partie
de ceux qui auraient le besoin de se loger décemment (et s'entassaient, faute de mieux, nombreux, dans des appartements exigus) n'avaient pas de moyens pour devenir propriétaires.
Début 2008, le gouverneur de la banque centrale s'alarme (enfin) d'une telle flambée des prix, à caractère de bulle, et annonce la mise en place d'un indice plus objectif des prix du logement.
Mieux, la banque centrale, effrayée par la surconsommation qu'elle essayait régulièrement de freiner, impose aux banques un cadre beaucoup plus strict pour accorder les crédits immobiliers
(revenu des emprunteurs calcules sur l'ensemble de l'année précédente, limitation du taux d'endettement...), les banques devant appliquer ces nouvelles règles au début du 4eme trimestre 2008, ce
qui va pousser juste avant à une dernière envolée du crédit, certains ménages se précipitant pour saisir leur dernière chance d'emprunter.
Or ce durcissement des condition d'obtention des prêts a coïncide avec l'aggravation de la crise financière mondiale, bloquant totalement le marché de l'immobilier.
Sans crédit, en Roumanie encore moins qu'ailleurs on arrive à acheter un bien immobilier.
En plus, dans un pays ou on copie facilement, la chute des marchés immobiliers aux USA, Royaume Uni, Espagne (pays ou les Roumains ont beaucoup de liens), longtemps considérée comme étrangère, à
fini par jeter le doute.
Les gens attendent de voir, aidés en cela par les banques... ce qui est le principal ingrédient de la déflation.
Or, dans un marché sans repères, qui est monté très vite, la chute peut être très brutale et profonde, surtout quand la peur s'installe, ce qui est le cas quand les gens ont perdu les repères
qu'ils croyaient solides...
L'effet de richesse (la consommation est liée aussi à la valeur des biens durables qu'on possède, donc plus mon patrimoine prend de la valeur plus je peux me permettre de consommer...), qui a
encouragé la consommation en période de hausse, peut fortement jouer en sens inverse, d'autant que les Roumains, réputés ces derniers années pour consommer plus qu'ils n'épargnaient, n'ont pas
forcément beaucoup de réserves (ce qui est compréhensible quand on a manqué de tant de choses si longtemps), et que la montée du chômage est de nature à accentuer la prudence.
La consommation mettra de toute façon du temps à s'ajuster à la baisse des revenus, les habitudes sont difficiles à perdre... et qui aggravera ensuite la brutalité de l'ajustement.
Pour l'instant, le marché, relativement bloqué, arbore des prix affichés de plus en plus disparate, la notion de prix de marché ayant de toute façon toujours été quelque chose de très flou ici.
Certains pensent encore que la crise sera courte, ils sont dans le domaine de l'incantation. Et effectivement, comme le dit l'adage boursier « tant qu'on a pas vendu, on a pas
perdu »...
D'autres soulignent le très faible nombre des transaction pour mettre en doute la validité des premières baisses...
Un exemple très significatif est constitué par Gigi Becali, un latifundiaire populiste qui s'est enrichi considérablement dans la vente de terrain (achetés une misère juste après la révolution)
et s'est lancé dans diverses affaires immobilières...
Il est surtout propriétaire du célèbre club de football Steaua, et accessoirement président politique d'un parti politique...
Avec la crise il s'est brutalement retrouve quasiment à court de liquidité... mais il se refuse à vendre, car les prix sont à la baisse...
Il a déjà du fermer le parti politique, et l'inquiétude domine sur l'avenir de l'équipe de football.
Ce manque de lucidité et de réalisme est très représentatif.
Beaucoup de propriétaires, tant qu'ils peuvent se le permettre, préfèrent différer des ventes plutôt que d'offrir des baisses de prix et réduire leur profit. Mais pour combien de temps... le juge
de paix est le montant des remboursements... si un loyer couvre ces coûts, les propriétaires peuvent tenir indéfiniment...
Les plus mal en point sont les promoteurs immobiliers, qui souvent se sont lancés sans avoir beaucoup de fonds propres. Le principe était de vendre sur plans, moins cher, une partie des
appartements, livrables sous un an ou 2, (ce qui finançait le coût des travaux) et de faire la marge (considérable) sur les derniers appartements vendus.
Mais avec la raréfaction des ventes, et l'arrivée des premières faillites, plus personne n'ose payer un appartement qui n'est pas termine... de peur que le promoteur fasse faillite avant la fin
des travaux, et que l'immeuble soit saisi par ses créanciers... ce qui va provoquer la chute de la plupart des promoteurs (bien souvent des particuliers, qui construisent beaucoup, mais à leur
nom pour éviter une grosse partie de la fiscalité...) ne possédant pas suffisamment de fonds propres.
Ceux qui se sont endettés sur la base de biens immobiliers au plus haut ont aussi du soucis à se faire.
Pour l'instant l'incrédulité domine encore, les vendeurs attendre d'être acculés pour bouger, certains insultant même les acheteurs potentiels qui osent essayer de négocier... mais quand la peur
se sera définitivement installée, quand la ruée vers le cash typique de la déflation, va finalement réellement apparaître, probablement courant 2009, une chute libre du marché est très probable,
allant probablement au delà de la purge qui était de toute façon devenue nécessaire.
Certains investisseurs étrangers proclament (c'est leur jeu) qu'ils attendent avant de racheter des biens avec une décote de 80 % face aux plus hauts... C'est probablement excessif, mais qui
achète sur un marché à la hausse, sans crédit, quand il est probable que demain les prix soient plus bas qu'aujourd'hui...
Sur les nouveaux logements, on ne peut même pas parler de chute, c'est un effondrement complet. Du moment où les banques ont fermé le robinet du crédit, les architectes n'ont plus vu arriver le
moindre nouveau projet. Des professions entières vont être sinistrées faute de réaction rapide et concrète, et on voit mal d'où elle pourrait venir (voir les points 3 et 4...)
Paradoxalement, avec en plus le retour d'une bonne partie des expatriés qui ont perdu leur emploi en Espagne et Italie, et la difficulté croissante à trouver un emploi à l'étranger, la demande
potentielle devrait elle se maintenir... et l'arrêt brutal de tout nouveau projet de construction, voire le gel de projets non finalisé, dans une logique de stop un go... devrait induire un
nouveau go immobilier d'ici 2 à 3 ans, avec une croissance de l'immobilier, certes plus raisonnée cette fois. Jusqu'à présent on a construit dans l'idée que tout se vendrait, ce qui était encore
relativement vrai jusqu'à il y a peu, mais à l'avenir, il n'y aura de place que pour les bons projets, et il y en aura forcément...
